Кондо или апарт: перспективные инвестиции

Кондо или апарт: перспективные инвестиции

Концепция кондо-отелей только начинает развиваться в Украине, хотя о данном термине не слышали даже многие специалисты гостиничного рынка. Под кондо-отелями чаще всего понимают апарт-отели — близкий по сути, но несколько отличающийся сегмент гостиничного рынка. Как бы там ни было в определениях, этот сегмент будет развиваться, уверены эксперты

№6 ДЕКАБРЬ 2018

 

Суть кондо-отеля

На гостиничном рынке есть путаница в понимании сути кондо-отеля. Это связано с различающейся практикой гостиничного бизнеса в странах Запада и на просторах бывшего СССР. Кто-то считает, что апарт-отель и кондо-отель обозначают разные концепции. В отдельных случаях под кондо-отелем понимают разновидность апарт-отеля. В Европе считают, что апарт-отель — это то же самое, что кондо-отель в США, то есть комплекс, в котором номера/апартаменты продаются разным инвесторам в собственность, а после этого сдаются в аренду. Одним словом, в определении нет единства. В любом случае апарт-отели, или кондо-отели, — это, в сущности, жилье, которое покупают с инвестиционными целями (для сдачи в аренду). Вместе с тем есть схема владения долей в кондо-отеле без выделения непосредственно номера/апартамента, которое предполагает право получения дохода и проживания в комплексе определенный период времени.

 

«В большинстве случаев под кондо-отелями понимают апарт-отели, апарт-отели путают с апартаментами, а апартаменты — с дорогими квартирами. Как следствие того, что у нас данный вид инвестирования пока не набрал популярности, кондо-отель не имеет четкого определения в нормативной базе», — подчеркивает Виктория Какапич, менеджер Park Hotel Fomich (с. Поляница, Ивано-Франковская обл.).

 

В ДСТУ 4527:2006 «Услуги туристические. Средства размещения. Термины и определения» ближайшим по смыслу является апартамент-отель (апарт-отель). Под ним подразумевается гостиница с номерным фондом, представленным жилыми комнатами. В состав номера входит кухня или функциональная зона с условиями для самостоятельного приготовления пищи.

 

Изначально кондо-отели были задуманы, чтобы минимизировать риски ведения гостиничного бизнеса, связанные с сезонными колебаниями спроса. То есть наличие кухни — самое минимальное, что отличает кондо-отель от других форматов гостиничного бизнеса.

 

По словам Георгия Черняка, начальника отдела стандартизации и качества гостиничного оператора Premier Hotels and Resorts, в мировой гостиничной практике кондо-отель или апарт-отель — это отчасти гостиница, отчасти доходный дом, где вместо квартир — гостиничные номера, но с квартирными функциями (кухня или ее элементы) и отдельными сервисами как в отелях. Номера, как правило, однокомнатные. При этом сервисная составляющая намного проще, чем в случае с гостиницами: услуг значительно меньше. Это позволяет снизить стоимость размещения и дать постояльцам большую автономность.

 

Кондо-отелем владеет много частных инвесторов. При наличии средств один крупный частный инвестор может владеть частью или всеми номерами в кондо-отеле, но это редкий случай, так как у такого инвестора множество вариантов для использования своих средств.

 

«Владельцы апартаментов в кондо-отелях могут использовать имущество по своему усмотрению: для собственного проживания или для получения дохода, сдавая номер в аренду — самостоятельно или силами управляющей компании (УК). В отличие от кондо-отелей, здание апарт-отеля находится в собственности одного или нескольких лиц. Кондо-отели находятся под управлением операторов, однако принадлежат не только одному собственнику, но и множеству частных лиц», — добавляют аналитики Colliers International (Украина).

 

Со своей стороны Дмитрий Заруба, эксперт в области гостиничного бизнеса (г. Киев), отмечает, что в Украине распространен формат апарт-отелей, где апартаменты принадлежат инвестору и обслуживаются УК, а не кондо-отелей в их западном понимании.

 

В Украине апарт-отель — это комплекс, состоящий из апартаментов, которые продаются в розницу (как конечным собственникам, так и инвесторам). По функциональным назначениям можно выделить два формата апарт-отелей: ориентированные на сдачу апартаментов в аренду (buy-to-let) и на собственное проживание (buy-to-live).

 

В России формат апартаментов получил распространение в первую очередь по причине градостроительных ограничений. Поскольку апартаменты с юридической точки зрения являются нежилыми помещениями, апарт-отели стали появляться на участках, не предназначенных по назначению для строительства жилой недвижимости. Опыт восточных соседей переняли и в Украине. У нас тоже распространена такая практика — девелоперы строят фактически жилые объекты, но ввиду невозможности введения в эксплуатацию как жилья, квартиры оформляются как коммерческий сегмент — апартаменты.

 

В целом кондо-отели популярны в США, Канаде, ОАЭ, некоторых странах Европы и Латинской Америки. Немало кондо-отелей работают в России. Примечательно, что драйвером развития такого формата во многом выступила компания успешного девелопера, а ныне президента США Дональда Трампа — Trump Organisation.

 

Нужно понимать, что какого-то единого стандарта кондо-отелей не существует. Одни кондо-отели представляют собой многоквартирные комплексы, другие напоминают 3–5* гостиницы, а в третьем случае — элитные апартаменты в составе гостиничных комплексов под управлением западных гостиничных брендов (Marriott, Hyatt, Hilton и т. д.). Или вообще это может быть управление несетевого бренда. То есть апартаменты вполне можно относить к разным классам (эконом, бизнес и премиум), как это существует с гостиничными «звездами». Традиционно все зависит от местоположения, целевой аудитории, УК и т. д.

 

Украинский «кондо-рынок»

Украинский рынок кондо-отелей находится в начальной стадии своего развития. «Только в последнее время инвесторы стали задумываться о такой модели бизнеса, они ищут новые ниши работы с недвижимостью и будут пытаться осваивать незанятые сегменты рынка», — отмечает Георгий Черняк.

 

Чтобы читать дальше, приобретите полную версию журнала