Нюансы строительства гостиницы: с чего начать проект

 

Гостиничное строительство — достаточно сложный и специфический процесс, поскольку включает симбиоз жилищного и коммерческого девелопмента. Еще на моменте проектирования отеля нужно учесть массу нюансов: от выбора участка, такого, чтобы будущим гостям не составляло труда найти заведение без навигатора и помощи таксистов, до дизайнерских решений в интерьере и экстерьере. Впрочем, тема строительства гостиницы настолько обширна, что изложить ее в рамках одного материала не представляется возможным. Посему сегодня поговорим об одном из аспектов строительства гостиницы — разработке проектной документации

 

 

Нина Лысенко

Организация гостиничного бизнеса начинается прежде всего с проектирования отеля. И на данном этапе инвестору очень важно выбрать эффективную команду, с которой отельер мог бы с минимальными рисками и сложностями достичь главную цель — запуск своей новой гостиницы. Тем не менее, перед тем, как выбрать проектанта, будущий владелец заведения должен самостоятельно проделать немало работы.

Итак, с готовой идеей концепции отеля инвестор, во-первых, приступает к приобретению земельного участка с соответствующим целевым назначением. Очень важно перед началом всей этой работы для себя решить: подбираем место под отель или же отель — под определенное место. Возможно, такая формулировка покажется грубоватой, но смысл в ней скрыт достаточно практичный. Это связано с тем, что большинство специалистов перед приобретением земельного участка советуют провести анализ, соответствует ли концепция выбранному месту. Например, гостиница в современном стиле будет диссонировать в окружении исторического ансамбля города. И наоборот, отель в классическом стиле будет выглядеть нелепым «пятном» посреди нового делового центра города. При этом следует учесть фактор планируемой «звездности» отеля, если такова предусматривается. В зависимости от будущей категории гостиница уже первоначально имеет пакет требований, от которых проектанты не могут отступать. И чем выше категория отеля, тем больше требований к ее инфраструктуре, наличию определенных городских объектов. К тому же важны этажность отеля, количество номеров, сервисных помещений и обслуживающего персонала. Скажем, отель без лифта не сможет претендовать на категорию 4*, даже при условии, что само здание будет не выше трех этажей.

Кроме того, перед началом проектирования очень важно провести геодезию приобретенного (выделенного) участка. Сегодня данный этап достаточно часто упускается из виду. Геодезия показывает «возможности» определенного места: сколько этажей можно строить на данной территории, на какое расстояние можно углубляться под землю для постройки (например, подземного паркинга или другого объекта гостиничной инфраструктуры), есть ли плывучие грунты, расположен ли участок в зоне склонов и так далее.

Часто в городах-миллионниках или рекреационных зонах, где отдельный земельный участок в престижном месте — непозволительная роскошь, отельеры приобретают уже готовые здания под реконструкцию. В этом случае отельеру важно провести аудит здания, определить общее состояние сооружения и технические условия коммуникационных систем. И уже по итогам проделанной работы следует приступить к созданию и утверждению проектной документации.

В частности, весь цикл создания проекта можно разделить на следующие этапы:

— разработка предпроекта — упрощенный вариант эскиза планируемого здания;

— эскиз — документально оформленные планы здания, фасад, территория, план этажей и так далее;

— проект — основная рабочая документация, которая наиболее полно содержит большую описательную часть, планы здания, технические узлы и системы, бюджет;

— план работ — сетевой график выполнения работ с указанием старта и финиша каждой из планируемых работ, ресурсов, непосредственных ответственных лиц за выполнение каждой работы, резервов времени и материалов в рамках каждой из работ и так далее;

— рабочая документация.

Указанной выше работой как раз и занимается проектный менеджер. Его задача — максимально быстро подготовить проект отеля, удовлетворив требования собственника.

Один из вариантов подбора проектанта: выбор может быть сделан в пользу одной проектной команды, которая готова сделать проект «под ключ». Подобных комплексных компаний не так много в Украине, и во многих проектных группах ситуация изнутри может выглядеть следующим образом: организация берется за проект, далее нанимает подрядчиков на определенные узлы работы, а уже общие результаты сдает заказчику.

«Сегодня трудно найти организацию, которая бы имела достаточно разнопрофильный командный состав. Для того чтобы выбрать проектную организацию, нужно проверить наличие лицензий на все виды работ, предусмотренные в проекте: строительные, наружные, установку систем видеонаблюдения, водоснабжения, пожарную и другие, — рассказывает проектный менеджер Инесса Чулкова (г. Славутич). — Если же не удалось найти широкопрофильную проектную организацию, тогда лучше направить поиск на несколько фронтов: проектантов, строительную команду, организацию по установке видеонаблюдения, по телефонизации, проведению слаботочных сетей и прочее».

Лучший показатель профессиональности команды — опыт. На этом настаивают как сами отельеры, так и проектанты, поскольку никакая лицензия, сертификат или другие бумажные атрибуты не расскажут о профессиональном уровне лучше самих готовых объектов. Однако наличие документов, подтверждающих квалификацию, лучше все-таки проверить. Очень часто ошибки, допущенные на начальной стадии проекта, становятся причиной появления рисков в дальнейшем, в том числе и коммерческих.

По словам начальника отдела капитального строительства и реконструкции гостиничного оператора «Премьер Интернешнл» Владимира Гриневича (г. Киев), проект отеля может разработать любая проектная организация, которая имеет соответствующую лицензию на проектирование общественных зданий. «Однако, если у такой организации нет опыта проектирования гостиниц, то инвестор может не получить желаемого результата. В этом случае избежать плачевной ситуации поможет участие гостиничного консультанта или оператора», — говорит Владимир Гриневич.

Поддерживает эксперта и Инесса Чулкова: «Если проектная компания имеет опыт строительства промышленных объектов, но никогда не сталкивалась со строительством жилья — такая компания вряд ли сможет сделать качественный гостиничный продукт, который будет пользоваться спросом у гостей».

А вот руководитель компании «Империя М» Павел Мельниченко рассказывает о законодательном новшестве 2013 года. Если ранее проверить деятельность проектной группы можно было хотя бы по наличию лицензии на вид деятельности, то для того чтобы компания могла предоставлять услуги по разработке проекта, на сегодняшний день достаточно сертификата. И тут особое внимание следует обратить на то, что сертификат выдается отдельно архитектору, отдельно — проектанту и так далее. У самой организации данного сертификата может и не быть. «До 2012 года согласно действующему на тот момент украинскому законодательству проектная организация должна была иметь лицензию. Сейчас эта норма упразднена», — акцентирует внимание отельеров Павел Мельниченко.

Однако, как бы ни выглядела организационная структура проектной команды, инвестор обязательно должен определить генерального архитектора или генерального проектанта. Именно он на протяжении проектирования и строительства несет полную ответственность за соблюдение строительных норм, в частности — требований Государственных строительных норм (ГСН), Государственных стандартов Украины (ДСТУ), например, таких как ДСТУ 4269:2003 и ГСН В.2.2-20:2008 и ряда других. Кроме того, каждый проектант должен учитывать, что несет ответственность за то, чтобы не дать отельеру вышеуказанные нормы нарушить.

Перед началом работы инвестор готовит для проектанта техническое задание. Это один из основных документов, согласно которому и разрабатывают всю документацию проекта. Вместе с техническим заданием отельер должен предоставить проектанту документы на землю, результаты исследования грунтов, разрешение на строительство от местного органа самоуправления, градостроительные, планировочные и топографические материалы.

В Украине практически каждый крупный населенный пункт имеет свои индивидуально разработанные требования к застройке и размещению объектов, основанные на генеральном плане развития города (поселка городского типа). Вся вышеизложенная информация может быть подготовлена и самим архитектурным бюро, однако в этом случае отельеру придется увеличивать бюджет на сумму, в которую бюро оценит работу по созданию пакета документов. «В городских органах архитектуры на основании предпроектных предложений готовятся основополагающие градостроительные требования к проекту, рассматривается и согласуется генплан объекта», — рассказывает Владимир Гриневич.

Техническое задание — это не документ какой-либо строгой формы и содержания, однако он должно включать в себя подробные данные об общей концепции и детальную характеристику планируемого отеля. Если изначально отельер ориентируется на определенную категорию гостиницы, которую хочет в итоге получить, нужно также это обозначить. Далее в техзадание нужно включить пожелание по стилю фасада отеля, планировке, материалам конструкций здания, желаемую этажность, количество номеров, наличие кафе/ресторана с указанием типа питания. Подробное описание данных аспектов поможет проектантам правильно распределить площадь под необходимые основные и подсобные помещения, коридорные и лестничные соединения между ними.

«Как известно, современные отели — это не только место остановки для ночлега, но и часто место проведения деловых встреч, переговоров, конференций и так далее. Комплекс основных и подсобных помещений, комнат дополнительного сервиса определяются не только уровнем гостиницы, но и составом гостей, на которых нужно ориентироваться собственникам гостиницы», — говорит владелец отеля «Украина» Михаил Щербинин (г. Черкассы).

 

Читать полность...