Строительство отеля на все кредитные средства — очень рискованно и маловероятно

 Строительство отеля на все кредитные средства — очень рискованно и маловероятно 

 

Интервью   |   Артур Лупашко   |   №5 ОКТЯБРЬ 2017

 

Украина становится все более интересной для иностранных туристов. Они готовы приезжать в нашу страну, знакомиться с ее достопримечательностями. Но в отличие от отечественных туристов, гости из-за рубежа более пристрастны в выборе отеля. Большинство регионов нашей страны теряют потенциальных клиентов ввиду отсутствия комфортной для туризма инфраструктуры, в первую очередь — отелей. О состоянии дел в отрасли и шагах по улучшению ситуации мы беседовали с Артуром Лупашко, основателем управляющей и девелоперской компании Ribas Hotels Group

Артур Лупашко,
основателель управляющей и девелоперской компании Ribas Hotels Group

 

Академия гостеприимства: Артур, расскажите, как можно охарактеризовать нынешнее состояние отельного рынка Украины?

Артур Лупашко: Повсеместно отельная индустрия является одним из самых надежных и прибыльных секторов для инвестиций в недвижимость. К слову, 2017 год ООН провозгласила международным годом устойчивого развития туризма. В Украине ситуация аналогичная, но с небольшими поправками. В плане надежности и ликвидности — отель в Украине немного сложнее реализовать, зато доходность будет в разы выше. И я могу смело заявить, что рынок отельной недвижимости практически не насыщен.

Сдерживающими факторами остаются транспортная проблема в стране и низкий уровень инвестиционной привлекательности для зарубежных инвесторов. Но мы наблюдаем постепенные положительные изменения, которые повлекут интерес к гостиничной индустрии.

 

АГ: Насколько отразилась на отельном рынке ситуация с Крымом и Донбассом?

А.Л.: Как говорится, нет худа без добра. С «потерей» основного для Украины региона рекреационного туризма, другие регионы — Одесская, Николаевская и Херсонская области — получили объемный сегмент внутреннего туриста. Мы ощутили на своих отелях, которые расположены в этих областях, значительный прирост спроса, особенно в 2015 году.

Но, к сожалению, отельеры не были готовы, что удивительно, к тому, что миллионы гостей из восточной Украины впервые посетят наши курорты. Они попросту не были готовы предоставить качественный сервис и достойную инфраструктуру отелей. Об этом свидетельствует незначительный спад спроса внутреннего туриста в 2016 и 2017 годах. Главной задачей для нас, представителей гостиничной индустрии, и сейчас остается создание благоприятных условий для внутреннего туриста. Они должны составлять достойную конкуренцию зарубежным предложениям.

 

АГ: Какие регионы Украины сегодня наиболее интересны для инвестора и почему?

А.Л.: Я бы разделил регионы привлекательные для гостиничного бизнеса, а, соответственно, и для инвестора, на два сегмента. Первый — это регионы, у которых сегодня есть естественный туристический спрос. Для Украины — это Прикарпатье и Закарпатье, для горнолыжного и медицинского туризма. Побережье Одесской, Николаевской и Херсонской областей — традиционные для рекреационного туризма. Киев, Днепр, Харьков и в той или иной степени большинство областных центров — для делового, а Львов, Одесса, Киев и другие — для культурно-исторического. В этих регионах важно учесть внутренние аспекты: локация отеля относительно туристических «магнитов» и инфраструктуры самого отеля, которая компенсирует недостатки курортов.

 

Но второй сегмент интереснее — это локации, которые искусственно, благодаря грамотному маркетингу и развитой инфраструктуре строящихся объектов, становятся популярными и интересными. Таких примеров в Украине уже много. Например, мы сегодня проектируем два отеля — один в Вилково (так называемой «украинской Венеции»), где недавно, благодаря экс-губернатору Одесской области, завершилось строительство новой дороги, и другой — в 100 км от Киева, вблизи заповедной зоны на Днепре. Обе локации сами по себе не популярны, но благодаря наличию транспортной доступности и нашему маркетингу мы сделаем эти места якорными, куда гости будут приезжать круглый год.

 

АГ: Как, по Вашему мнению, можно удержать в стране украинцев, уезжающих отдыхать за рубеж?

А.Л.: С нашей стороны, представителей гостиничного бизнеса, только благодаря развитию ключевых факторов выбора отеля — инфраструктуры и соотношения стоимости тура и качества предоставляемых услуг. Будем откровенны: по многим показателям качества услуг большинство наших отелей уступают зарубежным. Со стороны правительства мы ждем одного — развития транспортной системы страны. До многих курортов непросто добраться: самолеты летают редко, перелет стоит дорого и не во все города, железнодорожного транспорта не всегда достаточно, а состояние дорог, которые ведут в большинство курортов, оставляют желать лучшего.

 

АГ: Кто больше интересуется украинской отельной сферой: украинские или зарубежные инвесторы? И почему?

А.Л.: Несомненно, украинские. К тому же, многие украинские инвесторы выбирают другие страны. Хотя очевидно, что доходность украинского бизнеса намного выше. Но в Украине мало девелоперских и управляющих компаний, которые могут прогнозировать рентабельность на 10–15 лет. Банальный пример: швейцарские банки с депозитной ставкой 0,1–1,5 % против украинских, со ставками 5–10 %. Мы изменим эту ситуацию. Нужно немного времени.

 

АГ: Как можно охарактеризовать портрет инвестора в украинские отели?

А.Л.: Наши инвесторы делятся на три основных категории. Первые — это те, кто инвестирует с целью максимально быстрой окупаемости. Самая распространенная категория. На нашем опыте есть небольшие отели, которые окупились за 2–4 года. Вторые инвестируют для максимальной капитализации бизнеса. Такие инвесторы готовы строить отель с учётом всех потребительских требований и готовы инвестировать в инфраструктуру отеля. У нас был опыт продажи отеля в Грибовке, который успешно проработал два года и был продан на 40 % дороже вложенных в него средств. Период окупаемости таких отелей, соответственно, длиннее.

Третьи инвестируют в строительство отелей, в качестве увлечения. Нас приглашают на такие объекты, как только становится понятно, что они не удовлетворяют главную цель любого бизнеса — зарабатывать деньги. Удачный наш кейс — реорганизация отеля в курорте Коблево, с небольшими изменениями в номерном фонде и инфраструктуре, с ребрендингом и последующим успешным запуском.

 

АГ: Каков сегодня оптимальный формат нового отеля для Украины: номерной фонд, «звездность», назначение, количество персонала, объем инвестиций и концепция?

А.Л.: С радостью ответил бы на этот вопрос. У нас есть ответы по каждому пункту, но они индивидуальны для каждого города.

 

АГ: Существует ли возможность кредитования проектов по строительству отелей, или это собственные средства инвесторов? Если существует, то какие ставки по кредиту предлагают на рынке?

А.Л.: Строительство отеля на все кредитные средства — очень рискованно и маловероятно. Самым оптимальным вариантом станут инвестиции, большую часть которых составляют собственных средств. Целесообразно, также, покупать готовые отели, используя кредитные средства, а не строить. Мы сопровождали покупку пляжного отеля стоимостью 30 млн грн. Инвестор внес половину стоимости отеля и кредитовался под 22 % годовых в гривнах на вторую половину стоимости.

 

Сегодня получить в гривнах меньший процент очень сложно. Мы обеспечиваем доходность отеля на уровне 15–18 % годовых, что позволяет собственнику гасить тело кредита и проценты по нему. Сейчас на продажу мы выставили отель, который принадлежит банку. Банк готов выдать под отель кредит. Всем потенциальным покупателям я настоятельно рекомендую внести минимум 60 % своих средств.

 

АГ: Существует ли проблема с подбором персонала в новые отели, в чем она заключается и как можно ее решить?

А.Л.: Такая проблема действительно существует. Основных причин несколько. Первая — недостаточное количество профильных учебных заведений. Сегодня все сетевые отели или управляющие компании, вроде нашей, создают собственные школы и факультативы, которые занимаются подготовкой кадров. Нам чаще всего даже приходится переучивать специалистов из-за уже освоенного «неправильного» опыта на предыдущих местах работы. Зачастую легче взять «зеленого» сотрудника и обучить его своим стандартам.

Вторая, более актуальная проблема кроется в том, что по окончании университета, студент с хорошим знанием английского языка воспользуется возможностью уехать за границу, в те же отели Турции и Египта, где он будет лучше зарабатывать. Актуальность и ценность HR-директора за последние годы очень возросла. Уже в ближайшие годы отели, которые не уделяют должного внимания поиску, обучению и мотивации своих сотрудников, столкнутся с серьезными трудностями.

 

АГ: Как вы оцениваете мотельный рынок Украины, насколько он интересен и перспективен для инвестора?

А.Л.: Проблема в том, что придорожные отели в принципе не так популярны среди украинцев. Основная целевая аудитория мотелей — дальнобойщики и туристы длинных международных туров. В Америке или Европе дальнобойщики не имеют права находиться за рулем грузового автомобиля более 8 часов в день, поэтому они вынуждены останавливаться в мотелях. У нас это не распространено по понятным причинам.

 

АГ: Как строятся отношения с местными властями при проектировании и постройке новых отелей? Есть ли у местных чиновников понимание, что новый отель, это новые, современные рабочие места в регионе, дополнительные налоги, приток туристов, способствующий активизации малого бизнеса, реклама региона за его пределами?

А.Л.: К сожалению, на поддержку и понимание мы не рассчитываем, так как не получали ее за последние годы нашей активной работы. Лишь благодаря налаженной работе юридического отдела нам удается максимально оптимизировать эти процессы и получать все необходимые разрешительные документы относительно «малой кровью».

 

АГ: Каким критериям должно отвечать место постройки отеля с точки зрения оценки пяти самых главных факторов?

А.Л.: Все зависит от цели инвестора (быстрая окупаемость или дальнейшая продажа отеля). Прежде всего, мы собираем пожелания инвестора: объем инвестиций, регион строительства и другие личные пожелания. Если инвестор не готов развивать новые непопулярные локации и останавливается на выборе места из популярных направлений, мы оцениваем по следующим критериям:

• транспортная доступность города для целевой аудитории;

• близость самого участка застройки к «месту притяжения туристов» (море, центр города, горнолыжный подъемник и другое);

• инфраструктура в пешеходной близости (если она не развита — необходимо предусмотреть решение потребностей гостей в самом отеле);

• средний чек в данном регионе (инвестиции в строительство могут быть равными, но средний чек в каждом регионе зависит от уровня платежеспособности целевой аудитории, которая предпочитает данное направление, и разница между двумя схожими курортами в чеке может отличаться в разы);

• сезонность туристического потока, перспективность развития города и места застройки в разрезе периода окупаемости отеля (5–15 лет).

Как показывает практика, территории и локации, которые были менее популярны на момент строительства отеля, со временем приобретали большую ценность. Это происходило с ростом привлекательности и популярности региона, благодаря чему объекты, в сравнении с периодом строительства, капитализировались в разы.

 

АГ: Сколько отелей сегодня находится под управлением Вашей компании?

А.Л.: В комплексном управлении компании сегодня находится 12 объектов в трех областях Украины и 15 объектов на условиях удаленного отдела маркетинга и бронирования (своего рода эксклюзивного бронирования).

 

АГ: Сколько проектов находится в стадии запуска, сколько — проектирования?

А.Л.: В этом году мы запускаем один новый отель в Одессе и проектируем еще 7 комплексов — в Киевской области, Буковеле, Одесской и Николаевской областях.

 

Интервью подготовил

Александр Ганиев