Готельна нерухомість: дієвий інструмент бізнесу

Готельна нерухомість: дієвий інструмент бізнесу

№1 ЛЮТИЙ 2020

Олексій Пєклун

 

Нерухомість традиційно вважається надійним вкладенням і джерелом стабільної ренти. Апартаменти чи вілли, придатні до використання як готелі, користуються неабияким попитом у людей, які на тлі зайнятості основним бізнесом або політичною діяльністю прагнуть зберегти частину свого капіталу в надійних і дохідних інструментах. На відміну від комерційної нерухомості такі об’єкти більше ліквідні, а їхня здатність приносити дохід менше залежна від злетів і падінь у економіці. Насправді все не так просто

 

Нерухомість — це лише стіни й інженерна начинка будівлі. А реальним джерелом доходу є функція, яку об’єкт здатен виконувати. Відповідно, драйвером доходу є попит на таку функцію, а якщо його немає, то нерухомість перетворюється на пасив, на утримання якого потрібно витрачати кошти, очікуючи на кращі часи.

 

Нині, коли більшість провідних експертів одностайно пророкують тривалу економічну кризу (їхні думки не збігаються тільки в прогнозах щодо дати її настання), є сенс замислитися — що робити з нерухомістю. Вочевидь, позбуватися її у більшості випадків уже пізно. Це поки що високоліквідний актив, але ринкові ціни такі, що продаж у будь-якому випадку означатиме втрату щонайменше третини вартості в грошовому еквіваленті, якщо нерухомість придбана до 2014 року.

 

Короткострокові періоди зростання цін на декілька відсотків, які спостерігалися у столиці України наприкінці 2018 року та влітку минулого — не більше, аніж «пульс» ринку. І йдеться не лише про ситуацію всередині країни. Тенденції світових ринків теж не обіцяють значного зростання цін на нерухомість. А в разі масштабної кризи зарубіжна нерухомість також може істотно подешевшати.

 

На тлі низького попиту ціни визначаються не сукупною пропозицією первинного та вторинного ринків, а радше собівартістю будівництва. Немає сенсу платити в декілька разів дорожче сьогодні, якщо забудовник готовий побудувати аналогічний об’єкт за прийнятну ціну. За такої ситуації з настанням кризи більш-менш захищена від знецінення тільки ексклюзивна нерухомість із унікальним місцем розташування, за умови неможливості побудови поруч аналогічної.

 

З настанням кризи більш-менш захищена від знецінення тільки ексклюзивна нерухомість з унікальним місцем розташування

Оскільки серед бізнесменів і політиків популярними об’єктами вкладення в нерухомість є саме апартаменти, вілли, готелі й аналогічні об’єкти, ми вирішили дізнатися, що чекає на цей сегмент ринку нерухомості.

 

Олексій Пеклун, керівник компанії Business Regency Group (BRG), що спеціалізується на управлінні готелями, прокоментував ситуацію таким чином: «На пострадянському просторі туристична галузь почала розвиватися лише в 90-х роках. Існуючу до того періоду державну санаторно-курортну систему, власне, як і здавання в оренду ліжок і мансард «диким» туристам, вважати ринком ми не можемо. Отже розвиток ринку розпочався майже водночас із падінням «залізної завіси», хоча багатьом може видатися, що там, за кордоном, ринок був завжди. Проте насправді туристичної галузі в тому вигляді, в якому ми її собі уявляємо, ще в 1980 році просто не існувало. Уся ця сукупність готелів, що вишикувалися вздовж узбереж теплих морів, які ми бачимо сьогодні, розвинена туристична інфраструктура й величезні аеропорти вдалині від індустріальних центрів світу — плід економічної моделі, яку прийнято називати «рейганомікою».

 

Пояснимо докладніше. Рейганоміка — це модель кредитного стимулювання економіки. Шляхом зниження облікової ставки ФРС (Федеральної резервної системи США) (у 1980 році вона становила 19 %, до 2008-го знизилася до нуля), а потім і центробанків усіх розвинених країн, кредити зробили доступними для найширших верств населення. Населення вперше отримало змогу реструктурувати свої зобов’язання — перекредитуватися за нижчою ставкою. Розпочалося зростання ринку іпотеки, з’явилося споживче кредитування. Інакше кажучи, в пересічних громадян з’явилися гроші — бодай і не власні. І вони отримали можливість їх витрачати — в обмін на обіцянку відпрацювати. Проблема в тім, що можливість перекредитуватися стимулювала людей витрачати більше, ніж вони можуть заробити.

 

У США середній борг домогосподарств збільшився із 60 % річного доходу в 1983 році до 120 % у 1998 році. А сьогодні він становить майже 100 000 доларів за середньорічного доходу в 60 000. Середня зарплата у США за купівельною спроможністю перебуває на рівні 1957 року. Важливо усвідомити, що ця «середня температура по лікарні» не відображає всієї глибини проблеми. Адже загальний борг треба розділити не на всіх, а тільки на тих, хто живе в борг, — не враховуючи тих, хто має високий дохід і не бере в борг, а навпаки, отримує відсоток від банків або операцій із цінними паперами. Тобто, якщо розділити борг лише на боржників, то він перевищує їх річний дохід у рази, ба навіть у десятки разів.

 

Придбати повну версію статті →